租房新规今起实施，租客、房东们面临哪些变化？
作者：邹臻杰
作为我国第一部专门规范住房租赁的国家级行政法规，今日(15日)开始正式实施的《住房租赁条例》(下称《条例》)将对哪些人产生影响？
第一财经了解到，《住房租赁条例》自今年7月21日对外发布以来受到各方业界人士关注。有房地产资深专家称，该《条例》的正式实施，一方面能够通过鼓励更多人租赁住房，将更好发挥促消费作用；一方面也能从存量盘活的角度更好地促进“租购并举”住房制度落地。
同时，《条例》相较于征求意见稿的几大变化包括：明确“实名”的对象，明确房源入市标准，扩大“不可租”房源名单，优化备案模式，细化押金约定内容，明确资金监管账户要求，调整罚款适用情况等。
哪几类人受影响
《条例》对于承租人、出租人、住房租赁企业等主体的影响何在？
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，《条例》的正式实施，最主要实际上对承租人影响比较大。这主要是因为在过往，租客的一些实际权益没有得到充分保护，比如，上述提到的“押金”问题，此次《条例》中明确了“租赁合同中应约定扣减押金的情形”“出租人无正当理由不得扣减押金”等，这将大大减少今后承租人和出租人在退押金方面的扯皮。此外，部分租客在过去遇到的租金被克扣但投诉无门的情况，也有望在实践中得到积极解决。
严跃进表示，《条例》对于出租人其实也是保护。尤其是，近年来一些租客有许多不文明习惯，如租了房但每天进进出出很吵，产生一些扰民噪音、高空抛物等现象，《条例》的出台，也保护了房东在这一层面的合法权益，使得房东的追诉有所依据。
“对于住房租赁企业，《条例》要求这类主体一方面要做到合同备案，一方面也要做好租金监管。”严跃进则称，《条例》更多地对这一部分主体进行了一种规范。《条例》实际上有较多的篇幅提到了住房租赁企业，意在培育市场化、专业化的住房租赁企业，以使这类主体更好服务承租人。
上述几类主体如何进行具体实操？上海链家新房事业部总经理徐向东也给出建议称，对于承租人，首先，其在签订合同前，要核验出租人身份和房屋权属等信息，查看房屋是否符合安全标准，如消防设施是否完备等。其次，签订合同时，承租人务必使用实名，仔细阅读合同条款，特别是押金数额、返还时间及扣减情形等内容。再次，合同签订后，若出租人未办理备案，承租人可自行通过住房租赁管理服务平台等渠道办理备案，以保障自身享受公共服务的权利，如办理居住证、提取公积金等。
对于出租人，徐向东表示，房东在出租房屋前，应确保房屋符合建筑、消防等方面的法律、法规、规章和强制性标准，非居住空间不得单独出租，单间租住人数和人均租住面积要符合当地标准。签订合同时，要核验承租人身份信息，使用实名签订合同，并按规定及时办理租赁备案。
“对于住房租赁企业一类主体，企业应自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息，并在经营场所醒目位置公示。发布房源信息要真实、准确、完整，从事转租经营的要设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，通过该账户办理资金收付业务。同时，要建立住房租赁档案，如实记载相关信息，依法保护个人信息。”徐向东说。
配套措施
在后续的具体落地过程中，《条例》还需要完善哪些措施？
严跃进则建议，第一，住房租赁的“房源”可以结合租客的实际情况进行调整。过去，社会对于租客的理解多为“单身”“白领”，因此匹配的房源会相对较小，但现阶段，也有更多租客会选择长期租房不买房，那么，一些与生育、养育孩子相关的需求也会随之而来，相应的房源大小、户型可能就会需要改变。
第二，住房租赁的配套也要跟上。除了住房租赁企业可以针对生育、养育孩子来配套一些设施外，如果租客有父母长辈来照顾，是否也能一个简单的空间来匹配，并且尽可能将这些需求前置解决，“除此之外，《条例》实施一段时间后，各主体都需要根据市场需求以及变化，来积极设计和提供一些更好的、衔接性的产品。”严跃进说。
徐向东则表示，应在监管、服务这两方面完善配套措施。比如，一方面，可以完善住房租赁管理服务平台，这包括：相关行政区房产管理部门建设完善住房租赁管理服务平台，实现合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等功能的高效运行，为租赁当事人提供便捷的服务。
另一方面，可以加强部门协同监管：建立房管、城管、市场监督管理、公安、网信、消防等部门的信息共享机制，加强对住房租赁市场的协同监管，形成监管合力。
“此外，还需要建立信用评价体系，这包括：建立住房租赁市场主体信用评价体系，对承租人、出租人、住房租赁企业等的信用行为进行记录和评价，根据信用状况实施差异化监管和激励措施，促进市场主体诚信经营。”徐向东补充。
